Bauleitung
Bauüberwachung
Für jeden Bauherrn kann "Pfusch am Bau" den Traum vom Eigenheim, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus oder von einem sanierten bzw. rekonstruierten Wohnhaus zum Albtraum werden lassen.
Häufig sind bei Neu- und Altbauten die Kellerwände nass, die Dämmung nicht fachgerecht ausgeführt, Risse im Mauerwerk und Putz u.a.m.
Die Folge sind häufig lange Rechtsstreitigkeiten über Ursache und Verantwortung. In manchen Fällen ist eine Mängelbeseitigung durch eine Insolvenz der Baufirma nicht mehr möglich.
Der Traum von den eigenen vier Wänden bzw. vom sanierten Haus endet im Fiasko. Damit es nicht zu Ärger und hohen Kosten kommt, sind eine gute Planung und Ausschreibung, eine detaillierte Vertragsvereinbarung und eine Bauüberwachung unbedingt notwendig.
Planung
Die abgestimmte Planung zwischen Bauherr und Architekt ist der erste wichtige Grundstein für das gute Gelingen eines Baus. Dabei sollte der Architekt vom Bauherren beauftragt sein und nicht wie heute oftmals anzutreffen von der bauausführenden Firma. Der Architekt sollte ein direktes Vertragsverhältnis mit dem Bauherrn eingehen, um seine Interessen vertreten zu können und nicht wie oft in der Praxis anzutreffen mit der bauausführenden Firma.
Vorbereitung der Vergabe
Der nächste wichtige Schritt ist eine detaillierte und präzise Leistungsbeschreibung, die auf Grundlage der Planung erstellt wird. In dieser Beschreibung sind detailliert die Art der durchzuführenden Arbeit, die Materialien mit Angabe des Herstellers, die Massen mit Angabe der Einheiten (Stück, m², m usw.) darzustellen. Es besteht der Grundsatz: Je konkreter etwas beschrieben und vertraglich vereinbart wurde, um so geringer ist der Anlass zur Klage bzw. Nachbesserung.
Abzuraten ist von der oft anzutreffenden funktionalen Baubeschreibung, weil keine konkrete Angabe über Material, Menge bzw. Art der Arbeit ausgeführt ist.
Durch nicht ausreichende Angaben besteht die Möglichkeit einer unterschiedlichen Auslegung von Massen und Leistungen, die Ärger und Rechtstreitigkeiten nach sich ziehen.
Vergabe
Bei der Vergabe ist die zu beauftragende Firma gründlich auszuwählen und dabei auf fachliche Kompetenz, Referenzobjekte und die Erfahrung der Vertragspartner zu achten. Viele Fragen und Unklarheiten lassen sich schon bei einer gründlichen Auftragsverhandlung klären. Auch hier gilt der Grundsatz: Der Preisgünstigste ist nicht immer der Beste.
Wichtig ist die Vertragsgestaltung nach der Auftragsverhandlung. Zu raten ist eine Vergabe und Vertragsgestaltung nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), wo alle Fragen geregelt sind.
Bauüberwachung
Der Bauherr ist i.d.R. nicht in der Lage, die Richtigkeit der Bauarbeiten und der verwendeten Materialien richtig einzuschätzen. Darum ist eine neutrale Bauüberwachung unbedingt notwendig. Auch hier ist darauf zu achten, dass die Bauüberwachung durch den Bauherrn direkt beauftragt wird und nicht durch die ausführende Firma.
Der Verzicht auf eine Bauüberwachung aus Kostengründen sollte wohl überlegt werden.
Die Praxis zeigt, dass Mängelbeseitigung wesentlich teurer ist als eine Bauüberwachung von Beginn an.
Die Bauüberwachung ist so durchzuführen, dass vor dem folgenden Bauschritt die dann verdeckte Ausführung noch kontrolliert werden kann, d.h. noch nicht verschüttet, vermauert, abgedeckt usw. ist.
Die Durchführung einer Baubesprechung ist anzuraten, um Probleme wie Stand der Arbeiten, Termine, Bemusterungen, Kontrolle der ausführenden Arbeiten usw. zu erkennen und bei etwaigen Problemen rechtzeitig gegen zu steuern.
Durch eine Bauüberwachung ist auch gesichert, dass die Bezahlung der bauausführenden Firma nur entsprechend des Bautenstandes und damit der erbrachten Leistung erfolgt.
Objektbetreuung und Dokumentation
Die Objektbetreuung beinhaltet die Objektbegehung zur Mängelfeststellung während und vor Ablauf der Verjährungsfristen gegenüber dem bauausführenden Unternehmen.
Sie dient dazu Mängel durch Begehung am Objekt aufzunehmen, die Beseitigung zu veranlassen und die Abarbeitung zu kontrollieren. Weiterhin werden durch die Objektbetreuung Sicherheitsleistungen nach Feststellung von Mängelfreiheit freigegeben.